Die Inflation in der Schweiz steigt weiter, die SNB hat den Leitzins Mitte Juni angehoben und nun auch die EZB. Diese Entwicklungen sorgen auf dem Immobilienmarkt für eine stetig wachsende Nachfrage bei privaten und institutionellen Anlegern. Angesichts des steigenden Preisniveaus und des Wettbewerbs am Markt beziehen Investoren mittlerweile immer mehr Daten und Indikatoren in ihre Rentabilitätsrechnungen mit ein. In diesem Zusammenhang haben wir uns bei Price Hubble gefragt, welcher Zusammenhang zwischen dem Alter einer Immobilie und der Renditeentwicklung besteht. Methodik und Ergebnis unserer Studie fasse ich nachfolgend zusammen.
Aufgrund der anhaltenden Inflation hat die SNB im Juni und nun Ende Juli auch EZB den Leitzins erhöht. Angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheit werden Investitionen in Immobilien noch beliebter, die Nachfrage steigt entsprechend an.
Hoher Konkurrenzdruck, grosse regionale Unterschiede und indifferente politische Signale veranlassen Immobilieninvestoren, ihre Rentabilitätsprognosen auf eine möglichst breite Datenbasis zu stellen. Ein wesentlicher Faktor ist auch das jeweilige Gebäudealter. Dieses beeinflusst die Renditeerwartungen aber nicht linear und weist zudem auch sehr interessante Einflussfaktoren auf.
Um ein aussagekräftiges Bild über die Zusammenhänge zu schaffen, haben wir in fünf Schweizer Grossstädten (Basel, Bern, Genf, Lausanne und Zürich) einen repräsentativen Standort ausgewählt und für eine typische Wohnung verschiedene Baualter mit Hilfe unseres Bewertungsmodells durchgerechnet. Aussen vor gelassen haben wir marktweite Veränderungen sowie die Aufwände für Verwaltung und anfallende Steuern. Instandhaltungskosten blieben ebenfalls unberücksichtigt, auf diesen Einflussfaktor wird am Ende des Artikels eingegangen.
Wertverlust wie bei Neuwagen
Setzt man die jeweiligen "Lebenserwartungen" miteinander in Relation, ergibt sich folgendes Bild: Wie bei einem Neuwagen, welcher im ersten Jahr rund ein Viertel des Preises verliert und innerhalb von drei Jahren etwa noch 50 Prozent seines Wertes hat, verlieren Neubauten in allen untersuchten Städten in den ersten Jahren nach Bau schneller ihren Wert. Der grösste Wertverlust erfolgt in den ersten 20 bis 40 Jahren. Danach flacht der Wert ab.
Auch bei der Miete ergibt sich ein ähnliches Bild, wobei der Rückgang der Marktmiete teilweise sogar bereits nach 20 bis 30 Jahren grösstenteils erfolgt ist und dann stabil bleibt. Nach 60 Jahren sind Marktwert und Marktmiete annähernd konstant. Die Marktpreise sind nach dieser Zeit zwischen 15 Prozent und 20 Prozent und die Mieten 10 Prozent und 25 Prozent niedriger als bei neuen Immobilien.
Sind Oldies die wahren Goldies?
Nach 60 Jahren rücken Gebäude in den betrachteten Städten aus Anlegersicht in die "Best Ager"-Kategorie. In diesem Alterssegment offenbart das Verhältnis von Mietrendite zu Marktwert sehr interessante Schnittpunkte. Die Spannbreite geht von 25 Prozent in der Stadt Zürich bis hin zu 33 Prozent in Bern.
Offensichtlich entwickeln sich Immobilien wie gesuchte Oldtimer, wenn die erzielbaren Mieten nicht weiter sinken und der Grad der Gebäudeabnutzung den Marktwert aus dem "Hype-Bereich" fortbewegt beziehungsweise heraushält. Ebenfalls erwähnenswert ist die Tatsache, dass die absoluten Youngsters unter den Immobilienobjekten (unter fünf Jahre alt) die 10- bis 20-jährigen Bauten in Bezug auf die Rendite ebenfalls an die Wand spielen.
Instandhaltungskosten als relativierender Faktor?
Wie bereits eingangs erwähnt, haben wir bestimmte Faktoren nicht in unsere Betrachtung miteinbezogen. Dieses Vorgehen diente der Konzentration aufs Wesentliche. Nichtsdestotrotz lässt sich ein praxistaugliches Beispiel nicht ohne die Berücksichtigung der Instandhaltungskosten ableiten. Im Laufe der Jahre nimmt der Instandhaltungs-, Sanierungs- und Renovierungsaufwand natürlich zu – und könnte den anfänglichen Wertverlust teilweise oder vollständig ausgleichen. Ist dem tatsächlich so?
Wenn eine Investorin oder ein Investor zum Beispiel plant, eine Wohnung in Zürich zu erwerben, für zehn Jahre zu halten und dann zu verkaufen, kann der Unterschied zwischen einer 60 Jahren alten Wohnung (ca. 25 Prozent Rendite) und einem Neubauobjekt (ca. 20 Prozent Rendite) einen Renditerückgang durch Instandhaltungsaufwände von bis zu fünf Prozentpunkten ausgleichen.
Fazit: Genauer hinschauen, mehr Daten einbeziehen
Unsere Studie belegt, dass private und institutionelle Anlegerinnen und Anleger gut beraten sind, ihren Blick nicht nur auf nagelneue Objekte zu lenken. Deren Anschaffungskosten werden bereits jetzt durch Überbewertungseffekte zunehmend in die Höhe getrieben. Steigende Inflation, Lieferschwierigkeiten und Fachkräftemangel werden Neubauten weiter verteuern.
Wenn man sich stattdessen am "Gebrauchtmarkt" orientiert, die Ergebnisse unserer Erhebung berücksichtigt, Instandhaltungskosten und Energeieffizienz nicht aus dem Blick verliert, könnten echte Renditeschätze gefunden werden. Grundsätzlich gewinnen Daten, Energieeffizienzfaktoren und Analysetools in der Bewertung und Renditeplanung immer mehr an Bedeutung. Eine sorgfältige, informationsbasierte Vorgehensweise ermöglicht mittlerweile auch Menschen ohne "den richtigen Riecher für Immobilien" fürs Alter vorzusorgen, Stiftungsvermögen zu mehren und Renditen für Investoren zu generieren.
